Elen Dol (skripta) wrote,
Elen Dol
skripta

Categories:

Квартирный вопрос в Германии

Совсем недавно была свидетелем одной любопытной истории, связанной с попыткой выселения из арендованной квартиры ответственного во всех отношениях жильца. Многоквартирный дом, в котором вот уже больше десяти лет живет герой истории, был продан. Некоторые квартиры к тому времени освободились - кто-то умер, кто-то давно переехал.
Новый хозяин затеял капитальный ремонт дома и попробовал для начала выселить одного из оставшихся квартиросъемщиков - немца-переселенца, думая, что тот плохо ориентируется в местных законах. Ушлый хозяин решил надавить на говорящего с акцентом пролетария.
Но не тут-то было, пролетарий возьми да явись на беседу не один, а в сопровождении свидетеля. В итоге, "воз и ныне там".

К чему я вспомнила эту историю?Да просто наткнулась недавно не пост про выселение из московской квартиры понаехавшего с Украины квартиросъемщика и сравнила реалии.

Начнем с того, что в Германии большинство людей живут не в собственных квартирах, а в съемных. Снимают квартиры, как правило, на длительный срок, практически всю свою жизнь снимают, по бессрочному договору о найме.
По законам страны любое жилье является территорией частной жизни, и съемная квартира - тоже, она не только крыша над головой, но и личное пространство.
Если жилец исправно перечисляет квартплату, не дебоширит и не рушит стены, то выселить его практически невозможно. Впрочем, и от злостных неплательщиков здесь избавиться не так просто: судебный процесс по выселению может тянуться долгие месяцы, и всё это время домовладелец будет нести издержки - покрывать коммунальные платежи из своего кармана, а жилец будет и дальше иметь крышу над головой.
В Германии невозможно себе представить ситуацию, когда домовладелец расторгает договор о найме только потому, что решил срочно продать свою недвижимость.

В 1993 году Конституционный суд Германии принял решение, согласно которому права квартиросъемщиков подлежат такой же защите, как и права владельцев недвижимости - правовое положение (Kuendigungsschutz параграфы 564 b, 556 а - 556 с BGB).

Большинство договоров о найме заключается на неограниченный срок (unbefristet).
Квартиросъемщик, в отличие от арендодателя, может в любое время этот договор расторгнуть, правда, с учетом определенного срока (Kuendigungsfrist).
Всё зависит от того, сколько времени человек прожил в съемной квартире.
Если прожил меньше 5 лет, то выехать сможет через 3 месяца.
Если меньше 8 лет, то через 6 месяцев.
Если более 8 лет, то через 9 месяцев.
Если более 10 лет, то через 12 месяцев.
Заявление он должен написать на белом листе бумаги форматом А4, указать вверху слева свои данные: имя, адрес, телефон. Главное, не забыть поставить под заявлением дату и подпись. Причину выезда из квартиры квартиросъемщик указывать не обязан.

Теперь о правах и непростых обязанностях владельцев местной недвижимости

Прежде чем покупать жилье с проживающими в ней квартиросъемщиками, человек должен четко знать, в каких случаях он имеет право освободиться от них, а в каких это может быть затруднительно. В своем письме о расторжении договора домовладелец обязан привести веские причины, не выходящие за рамки законодательства. Эти причины перечислены в параграфе 564 Гражданского Кодекса ФРГ.

Предположим, вы купили сданную в аренду квартиру, а спустя некоторое время захотели квартиросъемщика выселить - решили затеять ремонт и сдать жилье по более дорогой цене или подумываете туда сами вселиться.
А тут, надо же, незадача какая, жилец-то вовсе не желает покидать апартаменты, нравится ему тут. Думаете, достаточно будет предупредить его за три месяца о выселении?
Ничего подобного!
Выселить жильца возможно только в том случае, если вы сами или ваши близкие родственники нуждаетесь в этой квартире.
Но и это еще не всё!
Недостаточно просто заявить, что квартира нужна лично вам или вашему брату, вы должны четко обосновать причины.
Еще надо помнить, что квартиросъемщик вправе сопротивляться и возражать против выселения (согласно параграфу 574 BGB).
Только в исключительных случаях, когда жилец проживает в одном с владельцем доме на две семьи (в особых случаях и в доме на три семьи), его выселение допускается и без веских причин. Основанием для выселения могут стать стесненные условия или ссора домовладельца с жильцом.
Правда, если жилец не сможет быстро найти альтернативный вариант, его переезд может затянуться.

Приведу примеры наиболее типичных случаев.

Пример первый
Семья Шульц купила квартиру, которую снимает семья Мюллер.
Возникает вопрос: должны ли Мюллеры заключить с Шульцами новый договор о найме?
Нет, не должны: старый договор купля-продажа не нарушает, он действует и дальше, только с новыми собственниками в качестве арендодателей.
При покупке такой недвижимости супруги Шульц не только права на квартиру получают, но и обязанности, вытекающие из договора о найме, соблюдать обязаны. Разве что, попробуют полюбовно с Мюллерами договориться и слегка изменят существующий договор. Но просто так повысить цену на аренду они не могут и никаких прав на расторжение договора и выселение жильцов у них нет.

Пример второй
Семья Шульц хотела бы вселиться в купленную квартиру, ведь именно для этой цели они ее и приобрели. Предположим, они привели веские аргументы и доказали Мюллерам свою потребность в жилье. Но у Мюллеров оказались особые обстоятельства, которые не позволяют им в течение ближайшего времени покинуть арендуемую квартиру. Придется ждать. Иногда довольно долго.
Кроме того, Шульцы могут требовать освобождения квартиры либо только для себя либо для конкретных членов семьи: родителей, детей, внуков, братьев и сестер. Дяди, тети, племянники, кузены, сватья в расчет не берутся.

Пример третий
Херр Шульц покупает квартиру из которой уже выехали жильцы, но не собирается пока сам пользоваться жилплощадью и решает сдать ее на пару лет в аренду.
Херр Шульц находит квартиросъемщика. Стороны подписывают бессрочный договор.
При этом, хозяин не упоминает о том, что квартира ему скоро понадобится.
Спустя пару лет, он объявляет удивленному жильцу о своем желании его выселить.
И тут оказывается, что такое скорое расторжение договора противоречит доверительным отношениям, ведь о собственных видах хозяина на жилье в договоре о найме ничего не прописано.

Пример четвертый
Херр Шульц имеет две квартиры в одном доме. В одной из них он проживает со своей семьей, вторую сдает. И вот он решил выселить жильца, мотивируя это тем, что его престарелая матушка овдовела, и нужно срочно поселить ее в квартиру рядом. Жильцы засомневались: квартира на пятом этаже без лифта, как бабушка будет туда подниматься?
А суды-то, оказывается, всё проверяют. Мало того, что о причине выселения нужно рассказать в официальном письме, ее нужно еще и доказать. Голословных утверждений типа "я сам нуждаюсь в этой квартире" или "я хочу подарить квартиру бабушке с дедушкой" не достаточно.
Кстати, причина, указанная в примере с престарелой матушкой, уважительной не стала.
И еще. Если в многоквартирном доме человек имеет не одну, а несколько квартир, часть из которых пустует, и тут ему, якобы для личных нужд, срочно потребовалась именно та, в которой проживает квартиросъемщик, тогда дело швах: недопустимо выселять жильца и сдавать потом это жилье другим людям по более высокой цене.

Пример пятый
Супруги Шульц заявили квартиросъемщику, что он должен освободить арендуемую квартиру, поскольку их дочь и зять нуждаются в жилье. Через некоторое время зять Шульцев принимает предложение о работе в другом городе, и они уезжают. А квартиросъемщик уже обратился к риэлтору, заплатил за услуги и начал поиск жилья. Супруги Шульц должны незамедлительно сообщить ему об изменении ситуации и возместить расходы.
Или, предположим, квартиросъемщик поддался давлению и нехотя выехал из арендуемой квартиры, а вскоре узнал, что никто туда так и не вселился, ни дочь хозяйская с зятем, ни иные родственники. Домовладелец просто-напросто симулировал выселение, нанеся ему тем самым материальный ущерб. Этот ущерб арендодатель обязан будет возместить.

Пример шестой
Иногда владельцу жилья квартира необходима только на короткий срок, и он требует освободить помещение. В этом случае жилец имеет полное право игнорировать требование.

Квартиросъемщик всегда может подать в суд и опротестовать решение домовладельца, который пытается просто-напросто избавиться от него с целью сдать квартиру дороже или побыстрее ее продать.

Был как-то в Берлине случай: домовладелец пытался уговорить выехать свою квартиросъемщицу, прожившую в апартаментах почти 19 лет и имевшую право на невысокую арендную плату.
Дама выезжать не соглашалась, отказывалась даже от денег, предложенных в качестве компенсации за неудобство. И тогда отчаявшийся, погрязший в долгах домовладелец, дабы избавиться от упрямой жилички, взял да и нанял киллера.

Конечно, это вопиющий случай, но иногда и в Германии домовладельцы, пытаясь быстро выселить жильцов, используют недозволенные приемы: то отопление зимой отключат, то ручки с дверей поснимают, то являются без предупреждения и пытаются не мытьем, так катаньем заставить подписать согласие на прекращение договора.
Если жилец не устоял, уступил натиску и подписал бумажку, он всё равно имеет право в течение недели отозвать свою подпись. Это касается и вынужденного согласия на повышение арендной платы. Для обоих случаев есть так называемый закон о ликвидации сделки "у двери" (Нaustuerwiderrufsgesetz).

В общем, уступать желаниям домовладельца можно лишь после проверки законности его требований. В судебных историях есть примеры, когда жилец съехал с квартиры под натиском, а потом очухался и подал в суд.
Суд признал действия домовладельца незаконными: нельзя запугивать квартиросъемщика и угрожать ему. Жилец не только вернулся в квартиру, он еще и компенсацию за причиненный вынужденным переездом ущерб получил.
В случаях, когда суд принимает сторону жильца, от домовладельца требуют возместить судебные издержки, расходы на адвоката, на переезд и на риэлтора, а так же разницу в цене аренды, если жилец платил за новую квартиру больше, чем за прежнюю.

Но обычно взаимоотношения жильцов и домовладельцев складываются мирно, без эксцессов, а в случаях, когда договориться не удается, на помощь жильцам приходят Союзы квартиросъемщиков (Mietvereine). Они есть в каждом городе и плата за членство в них невысокая.
В такой союз может обратиться любой квартиросъемщик, даже не состоящий в членстве, а консультация оказывается порой намного компетентнее и дешевле, чем консультация адвоката.

Немецкий Союз квартиросъемщиков был создан сто лет назад. Он быстро завоевал популярность и авторитет. Без одобрения Союза в Германии не принимается ни один закон, регламентирующий сдачу жилья и других помещений. Во многом благодаря этой общественной (не государственной!) организации права людей, снимающих жилье, защищены здесь так, как, пожалуй, нигде в мире.


Tags: Германия, взгляд изнутри, национальные особенности, поиск жилья
Subscribe

Posts from This Journal “поиск жилья” Tag

  • О том как сдать квартиру через Airbnb и о "Жизни с мечтой"

    На днях обещала рассказать вам о своем опыте сотрудничества с ресурсом, название которого переводится как "Надувной матрас и завтрак". А…

  • Жизнь в гоанской хижине

    Кроме гостевых домов, есть в Гоа еще один бюджетный вариант жилья - хижины и хатки из бамбука, пальмовых листьев или фанеры. В нашу первую -…

  • Как мы искали жилье в Гоа

    По многочисленным просьбам хочу сегодня рассказать о том, как мы искали пристанище в Гоа. Осенью 2010 года мы приехали сюда впервые. Отдыхающих на…

promo skripta november 1, 2014 14:43 4
Buy for 20 tokens
Подробности и фотографии апартаментов на сайте "Нескучные прогулки по Баварии" Есть вопросы? Пишите в личку, а лучше на любой из адресов: leichtsinn66@mail.ru dolgo.elena@gmail.com Квартиру можно забронировать на airbnb Там есть календарь, где можно посмотреть свободные дни и…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 33 comments