Квартирный вопрос в Германии

Совсем недавно была свидетелем одной любопытной истории, связанной с попыткой выселения из арендованной квартиры ответственного во всех отношениях жильца. Многоквартирный дом, в котором вот уже больше десяти лет живет герой истории, был продан. Некоторые квартиры к тому времени освободились - кто-то умер, кто-то давно переехал.
Новый хозяин затеял капитальный ремонт дома и попробовал для начала выселить одного из оставшихся квартиросъемщиков - немца-переселенца, думая, что тот плохо ориентируется в местных законах. Ушлый хозяин решил надавить на говорящего с акцентом пролетария.
Но не тут-то было, пролетарий возьми да явись на беседу не один, а в сопровождении свидетеля. В итоге, "воз и ныне там".

К чему я вспомнила эту историю?Да просто наткнулась недавно не пост про выселение из московской квартиры понаехавшего с Украины квартиросъемщика и сравнила реалии.

Начнем с того, что в Германии большинство людей живут не в собственных квартирах, а в съемных. Снимают квартиры, как правило, на длительный срок, практически всю свою жизнь снимают, по бессрочному договору о найме.
По законам страны любое жилье является территорией частной жизни, и съемная квартира - тоже, она не только крыша над головой, но и личное пространство.
Если жилец исправно перечисляет квартплату, не дебоширит и не рушит стены, то выселить его практически невозможно. Впрочем, и от злостных неплательщиков здесь избавиться не так просто: судебный процесс по выселению может тянуться долгие месяцы, и всё это время домовладелец будет нести издержки - покрывать коммунальные платежи из своего кармана, а жилец будет и дальше иметь крышу над головой.
В Германии невозможно себе представить ситуацию, когда домовладелец расторгает договор о найме только потому, что решил срочно продать свою недвижимость.

В 1993 году Конституционный суд Германии принял решение, согласно которому права квартиросъемщиков подлежат такой же защите, как и права владельцев недвижимости - правовое положение (Kuendigungsschutz параграфы 564 b, 556 а - 556 с BGB).

Большинство договоров о найме заключается на неограниченный срок (unbefristet).
Квартиросъемщик, в отличие от арендодателя, может в любое время этот договор расторгнуть, правда, с учетом определенного срока (Kuendigungsfrist).
Всё зависит от того, сколько времени человек прожил в съемной квартире.
Если прожил меньше 5 лет, то выехать сможет через 3 месяца.
Если меньше 8 лет, то через 6 месяцев.
Если более 8 лет, то через 9 месяцев.
Если более 10 лет, то через 12 месяцев.
Заявление он должен написать на белом листе бумаги форматом А4, указать вверху слева свои данные: имя, адрес, телефон. Главное, не забыть поставить под заявлением дату и подпись. Причину выезда из квартиры квартиросъемщик указывать не обязан.

Теперь о правах и непростых обязанностях владельцев местной недвижимости

Прежде чем покупать жилье с проживающими в ней квартиросъемщиками, человек должен четко знать, в каких случаях он имеет право освободиться от них, а в каких это может быть затруднительно. В своем письме о расторжении договора домовладелец обязан привести веские причины, не выходящие за рамки законодательства. Эти причины перечислены в параграфе 564 Гражданского Кодекса ФРГ.

Предположим, вы купили сданную в аренду квартиру, а спустя некоторое время захотели квартиросъемщика выселить - решили затеять ремонт и сдать жилье по более дорогой цене или подумываете туда сами вселиться.
А тут, надо же, незадача какая, жилец-то вовсе не желает покидать апартаменты, нравится ему тут. Думаете, достаточно будет предупредить его за три месяца о выселении?
Ничего подобного!
Выселить жильца возможно только в том случае, если вы сами или ваши близкие родственники нуждаетесь в этой квартире.
Но и это еще не всё!
Недостаточно просто заявить, что квартира нужна лично вам или вашему брату, вы должны четко обосновать причины.
Еще надо помнить, что квартиросъемщик вправе сопротивляться и возражать против выселения (согласно параграфу 574 BGB).
Только в исключительных случаях, когда жилец проживает в одном с владельцем доме на две семьи (в особых случаях и в доме на три семьи), его выселение допускается и без веских причин. Основанием для выселения могут стать стесненные условия или ссора домовладельца с жильцом.
Правда, если жилец не сможет быстро найти альтернативный вариант, его переезд может затянуться.

Приведу примеры наиболее типичных случаев.

Пример первый
Семья Шульц купила квартиру, которую снимает семья Мюллер.
Возникает вопрос: должны ли Мюллеры заключить с Шульцами новый договор о найме?
Нет, не должны: старый договор купля-продажа не нарушает, он действует и дальше, только с новыми собственниками в качестве арендодателей.
При покупке такой недвижимости супруги Шульц не только права на квартиру получают, но и обязанности, вытекающие из договора о найме, соблюдать обязаны. Разве что, попробуют полюбовно с Мюллерами договориться и слегка изменят существующий договор. Но просто так повысить цену на аренду они не могут и никаких прав на расторжение договора и выселение жильцов у них нет.

Пример второй
Семья Шульц хотела бы вселиться в купленную квартиру, ведь именно для этой цели они ее и приобрели. Предположим, они привели веские аргументы и доказали Мюллерам свою потребность в жилье. Но у Мюллеров оказались особые обстоятельства, которые не позволяют им в течение ближайшего времени покинуть арендуемую квартиру. Придется ждать. Иногда довольно долго.
Кроме того, Шульцы могут требовать освобождения квартиры либо только для себя либо для конкретных членов семьи: родителей, детей, внуков, братьев и сестер. Дяди, тети, племянники, кузены, сватья в расчет не берутся.

Пример третий
Херр Шульц покупает квартиру из которой уже выехали жильцы, но не собирается пока сам пользоваться жилплощадью и решает сдать ее на пару лет в аренду.
Херр Шульц находит квартиросъемщика. Стороны подписывают бессрочный договор.
При этом, хозяин не упоминает о том, что квартира ему скоро понадобится.
Спустя пару лет, он объявляет удивленному жильцу о своем желании его выселить.
И тут оказывается, что такое скорое расторжение договора противоречит доверительным отношениям, ведь о собственных видах хозяина на жилье в договоре о найме ничего не прописано.

Пример четвертый
Херр Шульц имеет две квартиры в одном доме. В одной из них он проживает со своей семьей, вторую сдает. И вот он решил выселить жильца, мотивируя это тем, что его престарелая матушка овдовела, и нужно срочно поселить ее в квартиру рядом. Жильцы засомневались: квартира на пятом этаже без лифта, как бабушка будет туда подниматься?
А суды-то, оказывается, всё проверяют. Мало того, что о причине выселения нужно рассказать в официальном письме, ее нужно еще и доказать. Голословных утверждений типа "я сам нуждаюсь в этой квартире" или "я хочу подарить квартиру бабушке с дедушкой" не достаточно.
Кстати, причина, указанная в примере с престарелой матушкой, уважительной не стала.
И еще. Если в многоквартирном доме человек имеет не одну, а несколько квартир, часть из которых пустует, и тут ему, якобы для личных нужд, срочно потребовалась именно та, в которой проживает квартиросъемщик, тогда дело швах: недопустимо выселять жильца и сдавать потом это жилье другим людям по более высокой цене.

Пример пятый
Супруги Шульц заявили квартиросъемщику, что он должен освободить арендуемую квартиру, поскольку их дочь и зять нуждаются в жилье. Через некоторое время зять Шульцев принимает предложение о работе в другом городе, и они уезжают. А квартиросъемщик уже обратился к риэлтору, заплатил за услуги и начал поиск жилья. Супруги Шульц должны незамедлительно сообщить ему об изменении ситуации и возместить расходы.
Или, предположим, квартиросъемщик поддался давлению и нехотя выехал из арендуемой квартиры, а вскоре узнал, что никто туда так и не вселился, ни дочь хозяйская с зятем, ни иные родственники. Домовладелец просто-напросто симулировал выселение, нанеся ему тем самым материальный ущерб. Этот ущерб арендодатель обязан будет возместить.

Пример шестой
Иногда владельцу жилья квартира необходима только на короткий срок, и он требует освободить помещение. В этом случае жилец имеет полное право игнорировать требование.

Квартиросъемщик всегда может подать в суд и опротестовать решение домовладельца, который пытается просто-напросто избавиться от него с целью сдать квартиру дороже или побыстрее ее продать.

Был как-то в Берлине случай: домовладелец пытался уговорить выехать свою квартиросъемщицу, прожившую в апартаментах почти 19 лет и имевшую право на невысокую арендную плату.
Дама выезжать не соглашалась, отказывалась даже от денег, предложенных в качестве компенсации за неудобство. И тогда отчаявшийся, погрязший в долгах домовладелец, дабы избавиться от упрямой жилички, взял да и нанял киллера.

Конечно, это вопиющий случай, но иногда и в Германии домовладельцы, пытаясь быстро выселить жильцов, используют недозволенные приемы: то отопление зимой отключат, то ручки с дверей поснимают, то являются без предупреждения и пытаются не мытьем, так катаньем заставить подписать согласие на прекращение договора.
Если жилец не устоял, уступил натиску и подписал бумажку, он всё равно имеет право в течение недели отозвать свою подпись. Это касается и вынужденного согласия на повышение арендной платы. Для обоих случаев есть так называемый закон о ликвидации сделки "у двери" (Нaustuerwiderrufsgesetz).

В общем, уступать желаниям домовладельца можно лишь после проверки законности его требований. В судебных историях есть примеры, когда жилец съехал с квартиры под натиском, а потом очухался и подал в суд.
Суд признал действия домовладельца незаконными: нельзя запугивать квартиросъемщика и угрожать ему. Жилец не только вернулся в квартиру, он еще и компенсацию за причиненный вынужденным переездом ущерб получил.
В случаях, когда суд принимает сторону жильца, от домовладельца требуют возместить судебные издержки, расходы на адвоката, на переезд и на риэлтора, а так же разницу в цене аренды, если жилец платил за новую квартиру больше, чем за прежнюю.

Но обычно взаимоотношения жильцов и домовладельцев складываются мирно, без эксцессов, а в случаях, когда договориться не удается, на помощь жильцам приходят Союзы квартиросъемщиков (Mietvereine). Они есть в каждом городе и плата за членство в них невысокая.
В такой союз может обратиться любой квартиросъемщик, даже не состоящий в членстве, а консультация оказывается порой намного компетентнее и дешевле, чем консультация адвоката.

Немецкий Союз квартиросъемщиков был создан сто лет назад. Он быстро завоевал популярность и авторитет. Без одобрения Союза в Германии не принимается ни один закон, регламентирующий сдачу жилья и других помещений. Во многом благодаря этой общественной (не государственной!) организации права людей, снимающих жилье, защищены здесь так, как, пожалуй, нигде в мире.


Posts from This Journal by “поиск жилья” Tag

  • О том как сдать квартиру через Airbnb и о "Жизни с мечтой"

    На днях обещала рассказать вам о своем опыте сотрудничества с ресурсом, название которого переводится как "Надувной матрас и завтрак". А…

  • Жизнь в гоанской хижине

    Кроме гостевых домов, есть в Гоа еще один бюджетный вариант жилья - хижины и хатки из бамбука, пальмовых листьев или фанеры. В нашу первую -…

  • Как мы искали жилье в Гоа

    По многочисленным просьбам хочу сегодня рассказать о том, как мы искали пристанище в Гоа. Осенью 2010 года мы приехали сюда впервые. Отдыхающих на…

ммм.... я уже давно заметила, что немецкие законы такие знаешь... основательные что ли... защищенные молодые мамы и жены/не жены. студенты, теперь вот жильцы... да. есть ощущение стабильности
Да уж, тут в этом плане всё четко. И вот думаю, не было бы так, не была бы Германия такой привлекательной для мигрантов))